class="ori_titlesource">　　□记者 林远 北京报导 来源：经济参考报　　在当前经济衰退中，房地产行业扮演着了最重要角色，充分发挥了大力起到。当前市场的风险否高效率？房地产市场的主要问题是什么？下半年市场不会怎么走？《经济参考报》记者早已采访了植信投资首席经济学家兼任研究院院长连平。

　　当前房地产市场运营风险总体高效率　　连平说道，在“房住不炒”的政策基调下，近年来房地产市场总体运营较为稳定。尽管仅存在一些结构性问题，比如某些局部地区不存在价格上涨较慢的状况，例如连云港、深圳、东莞和鄂尔多斯等地上半年房价涨幅都多达10%，但从全局看市场价格波动还是较为陡峭的。

考虑到去年贸易战、今年疫情倒数冲击下，行业运营总体需要维持稳定，表明出有市场具备较好的抵挡风险的能力。　　连平回应，2020年以来货币政策总体上是务实偏松的，上半年社融总计同比快速增长12.8%，人民币贷款余额同比快速增长13.2%，分别较去年末快速增长2.1和0.9个百分点；1年期贷款基准利率LPR利率上调30bp，对于整个房地产市场稳定运营获取了一个比较较好的金融环境。上半年全国首套和二套平均值房贷利率较去年末上升24bp；房企内地信用债总计发售3581亿元，同比快速增长13%，融资环境之后获得提高。

　　他辨别，鉴于外部环境复杂多变、一季度经济胜增长幅度较小、二季度经济正处于衰退的初期阶段，下半年大力财政政策不会重磅落地，货币政策会只能放宽。宏观政策环境比较严格对房地产市场维持身体健康稳定运营是更为不利的。未来以市场化方式管理房地产市场是更加适合的自由选择，既不必须政策性刺激也不应当大范围放宽。

　　连平回应，从长年来看，房地产行业必须展开结构性调整，但下一个十年市场风险有可能更为高效率。针对房价较慢下跌所带给的风险，要充份汲取过去一些国家的经验教训。

比如日本、韩国在遭遇亚洲金融危机时期，房地产行业经常出现大幅度衰落。但我国有自身类似的状况，未来新型城镇化发展将对房地产行业获取了极大的市场需求基础，减慢人口老龄化带给的压力。

人均GDP水平持续提高和最重要城市人口更进一步流向，将为未来的房地产市场稳定运营以及有效地掌控风险获取较好的基础。　　连平指出，当下房地产市场主体分化态势有所减缓，这对整个房地产行业来说，更好的是带给大力的因素。一是市场主体结构将更加合理。近两年房地产行业面对的挑战大大，去年的贸易战和今年的疫情冲击，造成一些规模比较较小、资金管理能力较强的房地产企业解散了市场。

适当地，只剩规模较小的房地产公司的抵抗风险的能力比较较强，有助整个市场应付风险能力的提高。二是有助减少房企成本。

大型房企一般来说提供土地比较成本较低，同时在银行融资的利率水平也显著高于小型房企。大型房企市场占到比提升有助掌控房价的下行压力。

三是有助调控政策落地和市场维持身体健康发展。随着行业集中度的提高，宏观调控政策落地的效果也将获得提高，这对房地产行业应付未来有可能风险和不确定性更加不利。

　　房地产市场结构性问题更加不应引发注目　　连平指出，从总量上来看，房地产市场维持比较均衡，但结构上却不存在不均衡的问题，特别是在是区域性供求关系的不给定，造成部分城市房价不存在较小下跌的压力。一旦经济转入货币严格的周期，之后不会激化这种不均衡的问题。随着时间的流逝，就不会经常出现一些地区房价涨幅过慢、甚至泡沫化的问题。考虑到房地产行业规模较小，若房地产行业经常出现较小波动，即使是区域性问题也不会对整体经济运行产生有利的影响。

　　“高房价持续推升经济体成本问题应该引发充足推崇。”他说道，从风险角度来看，较短中期泡沫大范围刺穿的概率并不大，但还是要注目高房价所带给的负面影响，特别是在是对大城市中企业经营的影响。

高房价持续推升了租金、劳动力成本和消费成本，对诸如北上广浅这些大城市的科创中心建设有利，这是经济发展的长年风险。　　连平回应，区域性的结构性不均衡和货币多发往往纠葛在一起，造成了部分城市房价持续偏高的状况。房产本身作为资产，其价格主要各不相同供求关系。如果供需长年正处于平衡水平，房价就不具备持续下跌的基础，市场预期也不会比较稳定。

如果供给长年严重不足，而市场需求又十分充沛，房价下跌就难以避免。房价下跌的决定性因素是供给严重不足，而不是货币多发，后者主要是推波助澜。　　他说道，要处置好结构性问题，首先还是要从房地产市场本身应从。

所谓供求关系，最重要也是最基础的供求关系乃是土地。过去20年的数据指出，土地的供给应该与市场需求状况变化相匹配。长期以来，在人口流向持续上升的地区，土地的供给增长速度较高；但在人口流向快速增长的地区，土地供给增长速度显著慢于人口流向较较少甚至流入的地区，从而造成了区域性的结构不均衡。

国土资源部数据表明，截至2017年，一线城市建设用地面积是2005年的1.15倍，二线城市比例为2.09倍，三线城市比例更加大。而在过去的十年内，一线城市人口快速增长多达30%，是其他城市级别所无法比拟的。

如果需要处置好人口与土地之间的关系，将有助彻底减轻地区间不均衡的问题，不会对掌控房价起着最重要起到。　　此外，金融层面也必须防止粗放式的调控方式，做笼统和全面的房地产调控，而是应该更好地注目结构问题。他回应，从供给末端来看，鉴于区域性不均衡问题引人注目，金融政策在区域上也不应做到差异化处置，例如人口、产业流向较多的地区应当反对房产投资，减少对规范较好的房企的金融反对，以减少住房供给；在房价下跌压力较小的地区，应该减少市场需求端的金融调控措施，诱导市场需求过慢快速增长。

未来如果房地产市场调控需要在供需两端很好地加以均衡，对中国经济健康成长是有益的。　　下半年房地产市场将更进一步衰退　　连平回应，国内疫情管控能力较强，市场正处于全面完全恢复阶段，特别是在是消费也在较慢完全恢复。房地产作为最重要的轻巧消费品，积压了部分因贸易战和疫情影响的市场需求，在接下来经济衰退的阶段将逐步获释。

最近两年国家大力前进区域经济一体化，还包括粤港澳大湾区和长三角经济一体化等区域发展政策陆续落地，城市群和都市圈建设于是以较慢发展，都将更进一步推展涉及地区的房地产市场需求。近期有一点注目的是，中央有关部门公布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件，对于房地产市场的影响是持续了解的，这将有助房地产市场人气更进一步回落。户籍制度改革将提高要素流动中十分最重要的劳动力要素流动的效率，人才将流过那些产业发展更加慢、经济效率更高，成本比较更加较低的核心城市和重点城市群，造就这些地区房地产市场需求的更进一步快速增长。

　　他辨别，下半年金融环境仍不会更为友好关系。上半年，有关货币信贷的增长速度都在持续提升，特别是在是五至六月；房地产方面的金融反对总体平稳。总的来看，最近三年和前些年比起，金融体系特别是在是银行体系对房地产市场的反对力度比较有所弱化。明确而言，银行体系对房地产的反对主要是两方面：按揭贷款和开发商贷款。

按揭贷款在前些年一度增长速度十分低，造成居民部门杠杆水平大幅度下降；而开发商贷款则比较稳定，占到比远比低。如果将统计资料口径扩展到社融，只不过其中有非常比例的资金也都是间接或必要地流向了房地产市场。最近两年来，社融增长速度显著上升，增长速度较低，变换监管方面拒绝减少，因此流向房地产的社融总量比较较为小。近期，货币政策务实偏松之后，市场部分资金再次注目房地产，但按揭贷款和开发商信贷更为稳定。

这对于整个市场在下半年更进一步衰退，获取了较好的金融条件。特别是在是下半年，土地市场将沿袭上半年更为活跃的展现出，维持一个不低的增长速度。　　连平说道，总体来看，市场需求是在更进一步完全恢复，房地产今年到明年正是正处于一个短周期下降的阶段，再加经济衰退前进和货币政策务实偏松，下半年房地产市场更进一步衰退可期。当然显然有适当在下一个阶段，对房地产市场的不规范不道德，特别是在是违规的金融不道德给与严苛的管控，维持市场身体健康稳定发展。

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